Antes de firmar el contrato de arrendamiento de un local para tu franquicia conviene tener claro cuánto va a pesar la renta en tu cuenta de explotación, y qué condiciones económicas son habituales en el mercado español. Esta guía se centra en el precio y las condiciones económicas del alquiler —rangos de renta por m², renta variable, fianza, aval y gastos repercutibles—, no en si te conviene más un alquiler tradicional o un leasing inmobiliario: esa comparativa legal y fiscal la tienes en detalle en leasing vs. alquiler de local. Sirve tanto si buscas local como franquiciado como si, como franquiciador, necesitas homologar ubicaciones para toda tu red.

Rangos orientativos de renta por tipo de ubicación

El precio del alquiler varía enormemente según la ubicación, y de forma orientativa conviene distinguir tres escenarios. En las calles comerciales prime de las grandes capitales, la renta se dispara: según datos de Savills y CBRE de 2025, arterias como Preciados o Gran Vía en Madrid rondan los 245-260 €/m²/mes, Serrano se sitúa en torno a 245 €/m²/mes y el eje prime de Barcelona ronda los 235 €/m²/mes. En zonas secundarias o de barrio, con menos tránsito peatonal pero suficiente para muchos formatos de franquicia (alimentación, servicios, peluquería), las rentas caen drásticamente: según anuncios de mercado en portales como idealista, es habitual encontrar locales entre 5 y 20 €/m²/mes, con una dispersión muy amplia según la ciudad y el barrio concreto. En centros comerciales el esquema de precio es distinto (lo explicamos en el siguiente apartado) y no siempre es comparable directamente con la renta de calle. Estos rangos son solo orientativos: varían por ciudad, calle exacta y momento de mercado, así que antes de presupuestar conviene consultar un informe actualizado de una consultora inmobiliaria (Savills, CBRE, JLL o Colliers publican informes periódicos de high street retail) o pedir una tasación de renta de mercado para la ubicación concreta que manejas.

Renta variable en centros comerciales: qué es y cómo se calcula

Si tu franquicia se ubica en un centro comercial, es muy probable que el contrato combine dos componentes: la Renta Mínima Garantizada (RMG), un importe fijo mensual que actúa como suelo, y la renta variable, un porcentaje adicional sobre la cifra de ventas del local. Ese porcentaje suele moverse, según el tipo de centro y de negocio, en una horquilla aproximada del 3% al 8% de las ventas, y se liquida habitualmente con periodicidad anual una vez superado un umbral de facturación. Para poder calcularla, el propietario del centro exige que el franquiciado reporte sus ventas mensuales, lo que conviene tener en cuenta en la gestión administrativa del punto de venta. Este esquema traslada parte del riesgo comercial al centro comercial, pero también significa que, si el local funciona muy por encima de lo esperado, la renta efectiva que pagas crece con tus ingresos.

Duración del contrato: qué dice la LAU

El alquiler de un local de negocio se regula como arrendamiento para uso distinto de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que a diferencia del alquiler de vivienda no impone un plazo mínimo legal: la duración, las prórrogas y las condiciones de salida se negocian libremente entre arrendador y arrendatario. Esto da margen para negociar, pero también traslada a la negociación un punto crítico para una franquicia: que la duración pactada cubra, como mínimo, la del contrato de franquicia (incluidas sus prórrogas). Repasamos con más detalle las cláusulas de duración, cesión y aprobación de ubicación que suelen exigir los franquiciadores en la guía de leasing vs. alquiler de local.

Fianza y garantías adicionales: el aval bancario

La fianza legal mínima en un arrendamiento de local, fijada en el artículo 36 de la LAU, es de dos mensualidades de renta, que se entrega a la firma del contrato y que el arrendador debe depositar en el organismo autonómico correspondiente. Pero, a diferencia de lo que ocurre en vivienda, en el alquiler de locales no existe un tope legal para las garantías adicionales: el propietario puede exigir, y de hecho es muy habitual que lo haga, un aval bancario u otro tipo de garantía adicional (depósito en efectivo, aval de la propia central de franquicia, garantía personal de los socios) por un importe equivalente a varios meses de renta. Cuanto menor sea el historial del negocio o del franquiciado, más exigente suele ser el propietario en este punto, así que conviene presupuestar esta partida de entrada como parte de la inversión inicial, no como un imprevisto de última hora.

Gastos de comunidad, IBI y otros gastos repercutibles

En la mayoría de contratos de local comercial, los gastos de comunidad de propietarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se pactan a cargo del arrendatario, además de los suministros propios del local (luz, agua, climatización) y, en centros comerciales, una cuota adicional de mantenimiento de zonas comunes y a veces de marketing del propio centro. Como estos conceptos no siempre se reflejan en el precio por m² que se publicita, conviene pedir siempre un desglose completo de la renta «todo incluido» antes de comparar ofertas o de cerrar el presupuesto de apertura: dos locales con la misma renta nominal pueden tener un coste real muy distinto una vez sumados estos gastos.

Qué cláusulas piden los franquiciadores sobre el local

Más allá del precio, los contratos de franquicia suelen imponer condiciones concretas sobre el local: aprobación previa de la ubicación por parte de la central, requisitos de superficie mínima o de escaparate, y cláusulas de cesión del contrato de arrendamiento (o de subrogación) a favor de la marca o de un nuevo franquiciado si el contrato de franquicia se resuelve anticipadamente. El objetivo es que la central pueda seguir operando en esa ubicación aunque cambie quién gestiona el negocio. Antes de firmar, conviene que un especialista revise cómo encajan estas cláusulas con el contrato de alquiler; los asesores y consultores de franquicias suelen tener experiencia específica en esta revisión.

Franquiciado y franquiciador: dos lógicas distintas de búsqueda de local

Como franquiciado, buscas un local que encaje con tu presupuesto y con los criterios de la marca: suele ser un proceso artesanal, de visitar ubicaciones, negociar renta y condiciones, y validar que el local cumple los requisitos técnicos del manual operativo. Como franquiciador, el problema es distinto: necesitas homologar ubicaciones de forma sistemática para decenas o cientos de franquiciados, lo que implica fijar criterios objetivos de superficie, tránsito peatonal, renta máxima admisible sobre la facturación esperada y, a menudo, acompañar al franquiciado en la negociación con el propietario o aportar una checklist de condiciones mínimas del contrato. Esta diferencia de escala es una de las razones por las que conviene presupuestar bien el coste del local dentro del conjunto de la inversión, tal y como repasamos en cuánto cuesta franquiciar tu negocio: inversión y plazos, y de valorar si puedes acceder a alguna de las ayudas y financiación para franquicias disponibles para cubrir el primer tramo de renta y fianza.

Si todavía estás decidiendo qué sector o marca encaja mejor con el presupuesto de local que manejas, nuestro asistente de IA para elegir franquicia te ayuda a comparar oportunidades reales antes de salir a buscar ubicación. Y si quieres seguir explorando el proceso completo de poner en marcha tu red, puedes volver al pilar de franquiciar tu negocio para ver el resto de guías.